Mieszkanie na parterze z własnym ogródkiem brzmi jak połączenie zalet domu i mieszkania. Poranna kawa na zewnątrz, miejsce na leżaki, kilka roślin, przestrzeń dla dzieci czy możliwość organizowania letnich kolacji bez wychodzenia z domu, nic dziwnego, że takie lokale cieszą się dużym zainteresowaniem.
Jest jednak pewien haczyk. "Ogródek przy mieszkaniu" nie zawsze oznacza ogródek, którego jesteśmy właścicielami.
I właśnie od tej kwestii warto zacząć, zanim pojawi się pomysł na nowe ogrodzenie, większe nasadzenia, domek narzędziowy czy pergolę.
Czy ogródek przy mieszkaniu naprawdę jest Twój?
Niekoniecznie.
W budynkach wielorodzinnych grunt wokół budynku bardzo często stanowi nieruchomość wspólną, w której właściciel każdego mieszkania posiada określony udział. Ustawa o własności lokali wskazuje, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali.
Ogródek znajdujący się bezpośrednio przed mieszkaniem może być natomiast oddany właścicielowi konkretnego lokalu do wyłącznego korzystania.
Często odbywa się to na zasadzie tzw. podziału quoad usum, czyli ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. W praktyce oznacza to mniej więcej tyle: wszyscy właściciele nadal są współwłaścicielami gruntu, ale ustalają, że z konkretnego fragmentu korzysta wyłącznie właściciel danego mieszkania. Taki podział nie oznacza przeniesienia własności tej części gruntu.
Dlatego samo zdanie w ogłoszeniu dewelopera "mieszkanie z ogródkiem" nie powinno kończyć tematu.
Kupujesz mieszkanie z ogródkiem? Sprawdź dokumenty
Przed zakupem warto dokładnie ustalić, na jakiej podstawie będziemy korzystać z ogródka.
Kluczowe mogą być akt notarialny, księga wieczysta oraz dokumenty określające sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. W praktyce ogródki przy lokalach parterowych mogą być właśnie częściami wspólnymi oddanymi konkretnym właścicielom do wyłącznego korzystania.
Warto więc zapytać:
- jaki dokładnie status prawny ma ogródek,
- czy prawo do wyłącznego korzystania zostało zapisane w dokumentach,
- gdzie dokładnie przebiegają jego granice,
- czy istnieje regulamin korzystania z ogródków,
- jakie zmiany można wprowadzać samodzielnie,
- a na jakie potrzebna jest zgoda wspólnoty.
To szczególnie ważne, jeśli już na etapie zakupu wiemy, że chcemy mocniej zagospodarować tę przestrzeń.
Mam ogródek, więc mogę zrobić w nim wszystko?
I tutaj zaczyna się najbardziej kontrowersyjna część tematu.
Jeżeli ogródek jest częścią nieruchomości wspólnej oddaną nam jedynie do wyłącznego korzystania, nie powinniśmy traktować go dokładnie tak samo jak prywatnej działki przy domu jednorodzinnym.
Zakres naszych możliwości będzie zależał przede wszystkim od dokumentów ustanawiających prawo do korzystania z ogródka, zasad obowiązujących we wspólnocie oraz charakteru planowanych zmian.
Problematyczne mogą być zwłaszcza większe ingerencje, takie jak zmiana istniejącego ogrodzenia, wykonanie stałego zadaszenia czy montaż konstrukcji ingerującej w elewację lub inne części wspólne budynku. W takich sytuacjach nie warto działać metodą "to przecież mój ogródek".
Zanim coś wybudujesz - porozmawiaj ze wspólnotą
To dobra zasada szczególnie wtedy, gdy planowana inwestycja ma być trwała.
Ustawa o własności lokali przewiduje, że w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie takiej czynności.
Dlatego przed montażem pergoli w ogródku przy mieszkaniu warto uzyskać pisemną zgodę wspólnoty mieszkaniowej i sprawdzić obowiązujący regulamin. Jest to szczególnie istotne, gdy ogródek stanowi część wspólną, pergola ma być mocowana na stałe albo jej montaż wymaga ingerencji w elewację budynku.
W zależności od konstrukcji, miejsca montażu i sposobu wykonania pergoli należy również osobno zweryfikować, czy przepisy Prawa budowlanego wymagają dokonania zgłoszenia lub uzyskania innej zgody administracyjnej. To dwie różne kwestie: zgoda wspólnoty nie zastępuje formalności budowlanych i odwrotnie. Oficjalne informacje Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wskazują, że wymagania zależą od rodzaju planowanych robót i obiektu.
Najlepsza kolejność?
Najpierw ustalenie statusu prawnego ogródka i rozmowa ze wspólnotą, następnie weryfikacja formalności, a dopiero później wybór i zamówienie konkretnej konstrukcji.
Ogródek na parterze ma jeszcze jeden problem: prywatność
To prawdopodobnie jedna z największych wad takich przestrzeni.
W domu jednorodzinnym ogród najczęściej znajduje się kilka lub kilkanaście metrów od chodnika. W budynku wielorodzinnym bywa zupełnie inaczej.
Taras może znajdować się tuż obok osiedlowej alejki. Kilka metrów dalej znajduje się wejście do klatki. Nad nami są kolejne balkony, a sąsiedzi i osoby przechodzące przez osiedle mogą mieć bezpośredni widok na miejsce, które z założenia miało być naszą prywatną strefą odpoczynku.
W efekcie ogródek, który na wizualizacjach wygląda jak spokojna zielona oaza, w rzeczywistości może nie dawać poczucia prywatności.
I tutaj pojawia się rozwiązanie, które pozwala znacznie lepiej wykorzystać przestrzeń przy mieszkaniu.
Pergola - sposób na bardziej prywatny ogródek przy mieszkaniu
Odpowiednio zaprojektowana pergola tarasowa pozwala stworzyć w ogródku znacznie bardziej kameralną strefę wypoczynkową.
Nie chodzi przy tym wyłącznie o dach.
Nowoczesne pergole mogą zostać uzupełnione o rozwiązania boczne, dzięki którym ograniczamy widoczność z alejki, sąsiedniego ogródka czy innych części osiedla. Jednocześnie otrzymujemy miejsce osłonięte przed intensywnym słońcem i zmiennymi warunkami pogodowymi.
W Centrum Pergoli dostępne są zarówno konstrukcje lamelowe, jak i materiałowe, wykonywane indywidualnie pod konkretny wymiar i wymagania montażowe.
W pergolach lamelowych ruchome lamele pozwalają regulować ilość światła wpadającego pod zadaszenie, a po ich zamknięciu konstrukcja może chronić również przed opadami.
Pergolę można dodatkowo wyposażyć m.in. w boczne rolety typu screen, oświetlenie czy promienniki ciepła, dzięki czemu niewielki ogródek przy mieszkaniu zaczyna pełnić funkcję dodatkowej strefy dziennej.
Pamiętaj jednak o zgodzie wspólnoty
W przypadku mieszkania w budynku wielorodzinnym pergoli nie należy zamawiać bez wcześniejszej weryfikacji możliwości jej montażu.
Jeśli ogródek jest częścią nieruchomości wspólnej oddaną do wyłącznego korzystania - co jest częstym rozwiązaniem - przed montażem pergoli należy ustalić zasady ze wspólnotą i uzyskać wymaganą zgodę. Szczególnie dotyczy to konstrukcji mocowanych na stałe albo do elewacji budynku.
Warto zrobić to jeszcze przed przygotowaniem finalnego projektu. Wspólnota może mieć określone wymagania dotyczące chociażby kolorystyki, wymiarów, sposobu montażu czy ingerencji w elewację.
Dzięki temu unikamy sytuacji, w której mamy już wybraną i zamówioną konstrukcję, a dopiero później okazuje się, że wspólnota nie akceptuje jej w zaproponowanej formie.
Ogródek przy mieszkaniu - świetny bonus, ale z pewnymi ograniczeniami
Mieszkanie z ogródkiem może dawać komfort, którego trudno szukać na wyższych piętrach. Własna zielona przestrzeń kilka kroków od salonu to ogromna zaleta - szczególnie wiosną i latem.
Trzeba jednak pamiętać, że "do wyłącznego korzystania" i "na własność" nie zawsze oznaczają to samo.
Dlatego zanim zaczniemy większą metamorfozę ogródka:
- sprawdźmy jego status prawny,
- przeczytajmy akt notarialny i regulamin wspólnoty,
- ustalmy, jakie zmiany wymagają zgody,
- przy trwałych konstrukcjach skontaktujmy się ze wspólnotą,
- sprawdźmy również ewentualne formalności wynikające z przepisów budowlanych.
Dopiero wtedy warto przejść do projektowania przestrzeni.
A jeśli największym problemem ogródka jest brak prywatności, nadmierne słońce albo to, że można z niego komfortowo korzystać tylko przy idealnej pogodzie, dobrze zaprojektowana pergola może zmienić niewielki ogródek przy mieszkaniu w znacznie bardziej funkcjonalną i kameralną strefę wypoczynku.
